建筑师来当开发商: 支持VS反对

设计文章2016-10-30 154024

建筑师来当开发商: 支持VS反对

本文最初发表在 Archipreneur, 原名为 "Reasons Why Architects Can Make Great Developers (or not?)."


现在的绝大多数建筑师在项目开发过程中都只承担设计端的工作。众所周知,在一个项目中,建筑方面的产值只占项目总价值中很小的比例(通常在百分之十以下),这使得建筑师只能处于整个AEC工业经济结构的最底层。


卡在开发商,客户,承包商和分包商之间,建筑师常常要承担巨大的责任,却只能获得很少的报酬,甚至在一个项目中没有绝对的控制权。这就解释了为什么越来越多的建筑师开始转行到房地产行业或者在设计-建造系统下运营设计工作室。


尽管仍处于起步阶段,这种转型似乎预示着一股缓缓流淌的解放之潮流,使得建筑师可以获得更多的控制权,取得他们应得的行业地位。

建筑师来当开发商: 支持VS反对

然而,这样的野心背后也有着重重挑战。把一座建筑从画板上的图纸变成真实的房屋需要很多能力,而这些能力建筑学院是不会教的。建筑师们能否填补这片空白,与经验丰富的开发人员竞争呢?当面对建筑过程中的各种真实的问题时,建筑师设计者的身份是否有助于项目进行呢?


关于建筑师作为开发者这一想法,存在哪些支持或反对的观点呢?

建筑师来当开发商: 支持VS反对

支持


1 – 建筑师更了解建造过程


在建筑师的学习和工作过程中,他们能够了解项目开发中各方面的事项,尤其是设计和建造一座建筑需要哪些条件。他们常常具有项目管理的经验,理解场地和项目分析的过程,了解建造技术,懂得怎样取得建筑许可以及控制预算。


这一点在小团队里尤为明显,因为这些项目管理者常常需要扮演多种角色,从领导项目团队到管理建造合同,与客户和承包商们交涉以控制工程进度等。由于这种多面手的工作性质,建筑师有能力让项目在一定的时间内,在预算范围内完成施工。


除了多样的技能和能力,建筑师还经常是多个领域的专家。在他们的职业生涯中,很多职业建筑师都会精通某些类型的建筑,这在特定类型建筑的设计建造中会成为极大的优势。


2 – 好设计创造无限市场价值


建筑师的专业知识能对项目的经济效益产生显著的影响。例如,可持续设计可以大幅提高一座建筑的价值。或者,就像 Tyler Stonebreaker 在他 Archipreneur Insights 的采访里所说的:“市场最终会赋予独特东西最高的价值。”


人们对具有高能源效率和高性能的建筑越来越感兴趣,这也是为什么绿色认证如LEED 和 NGBS 能提高房屋的售价。除了可持续设计,经验丰富的设计师也更知道怎样通过设计手段创造更多使用空间并降低预算。


他们还可以在更长的时间范围内协调盈利和社会效应之间的关系,提高人们生活的质量。作为地产开发商的建筑师更能考虑创新性和创造性的设计;而这恰恰是普通的开发商会忽略或拒绝的。


3 – 建筑师了解城市的运作方式


建筑师受到的训练让他们能够从创造使用空间的角度出发进行思考,而不仅仅是建造与其周边环境毫无关联的项目。建筑师开发者会考虑项目怎样才能融入环境和文脉,为他们自身,客户和周边地区带来长期的益处。建筑师的教育使其了解城市,能够发现有发现潜力的地区。例如,他们可能会在对普通人来说一文不值的空地上发现真正的机会和价值。


例如,圣迭戈的建筑是开发商 Jonathan Segal 在城郊一些不被看好的区域开展了很多住宅项目。多年以来,Jonathan 创造了很多收益颇丰的事业,也收获了不小的建筑声誉。

建筑师来当开发商: 支持VS反对

反对


1 – 缺乏业务经验


很多建筑师对设计,绘画,写作和建造管理十分了解,但对房地产财政,可行的现金流量模型,以及怎样从商业角度理解项目却知之甚少。在大的建筑公司工作的建筑师的工作仅限于绘图板,在项目中受到的实际工作训练很少。


除了业务技能的普遍缺乏,大部分建筑师对开发项目深层的金融和商业结构一无所知。了解房地产金融,用于计算和开发的种种指标以及其他种种因素,与了解各类建筑规范和法规同样重要。大多数建筑师尚未知晓的是,建造预算也是他们设计的一个重要的控制因素。


2 – 陷于设计本身


尽管有着对项目各个方面的知识,建筑师却总是局限在一种封闭的思想状态里,仅仅关注设计本身。他们可能为设计的种种可能性感到过于激动,忽略了项目开发过程中另一个至关重要的层面——商业。在建筑学院中,仍然有很多人对建筑中的金钱因素不屑一顾。


这种态度常常会延续到建筑师的工作中,由于他们中的相当一部分继续做为设计师工作。一旦他们可以开发自己的项目,他们却会不得不变得更灵活,在各种技术,后勤和经济因素的影响下做出设计决策。这对于建筑师来说常常是难以接受的。


3 – 不熟悉市场趋势


依据市场需求来做出开发决策是非常有利可图的。为了知道是否应该关注公寓,住宅,中高层的建筑还是多用途建筑,或是其他类型,有经验的开发商会研究市场情况,制定正确的策略。建造后是出租还是出售之间也有着巨大的收益差别。


决定在哪里,建造哪种建筑的关键,就是要准确的预测在一段时间内地产的价值会增长还是降低。开发者们还需要知道怎样判断房地产变化的趋势和周期,以此预测最佳的开发,购买和销售时机。这些对在房地产开发领域毫无经验的建筑师来说都是巨大的挑战。


***


掌握和运用从设计到金融和营销各方面的多种技能无疑是一个艰巨的任务。然而,仍然有越来越多的建筑事务所在逐步将其业务拓展到设计,开发领域,甚至会建造自己的项目。 建筑事务所,诸如 SHoP, Alloy, BRH Architects, and EM2N Architects 等,都在向我们证明,在成功的设计和良好的经济效益之间是可能取得平衡的。


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